喫煙によるクロスのヤニ汚れは借主負担?減価償却を考慮するのか問題

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どうもこんにちは!
大阪の賃貸管理会社勤務のみやへいです。

私事ですが、昨年2018年の5月に禁煙を開始しまして、今このブログを書いているのが2019年の4月なのでもうすぐ1年になります。

禁煙するまでは1日1箱吸っていましたが、年々喫煙者に対する世間の風当たりが強くなっているような気がしてきたというのが、やめようと思ったキッカケです。
みやへいの職場は大阪市内にあるのですが、オフィスも禁煙、外を出ても禁煙エリア!みたいな感じで、吸いたいと思ってもパッと吸えない環境なんですよね。これが禁煙する環境という意味では最適だったのかもしれません。

同じように勤務先で吸えないという方は多いと思いますが、職場でそんなに吸えないとなれば自宅ではどうでしょう。賃貸マンションの場合はクロスの汚れや臭いが付くのが気になりますよね。そもそも室内で普通に吸っても問題ないのでしょうか。退去時に莫大な請求が来たらどうしよう、なんて思っておられる方もきっと多いのではないでしょうか。

今回はそんな賃貸住宅における喫煙に関する皆さんの疑問についてできるだけ詳しく解説していきたいと思います。

 

 

原状回復義務について

賃貸借契約では、ほとんどの契約で原状回復義務が適用されます。原状回復義務とは賃借物(ここでは賃貸住宅)を借りてから生じた損傷を回復する義務。定義としては、賃借人の故意、過失、善管注意義務違反、通常の使用を超えるような使用の損耗・毀損の復旧をすることをいいます。 原状回復義務は通常賃借人が負いますが、自然損耗や経年劣化についてはオーナー(貸主)の負担になります。

更に詳しく書いた記事がありますのでご参照ください。

www.miyahei.com

喫煙によるクロスのヤニ汚れは借主負担?貸主負担

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本題の煙草のヤニによるクロスの汚損はどうなるのでしょうか。正解は借主の負担になります。それは何故かというと喫煙による汚損は、前述した通常の使用を超えるような使用の損耗に該当すると考えられるからです。
国土交通省が制定している原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(以下、国交省のガイドライン)にも喫煙による汚損については以下のような記述があります。

 

●タバコ等のヤニ・臭い

(考え方)喫煙等によりクロス等がヤニで変色したり臭いが付着している場合は、通常の使用による汚損を超えるものと判断される場合が多いと考えられる。なお賃貸物件での喫煙等が禁じられている場合は用途違反にあたるものと考えられる。

 

つまりタバコを吸ってて、クロスが黄ばんでしまったり臭いが付いてしまった場合は、退去時に借主に請求される可能性が非常に高くなります。
尚、喫煙が特約や規約等で禁止されているにも関わらず喫煙した場合は用途違反で、契約解除の要因にもなりますので注意しましょう。

減価償却は考慮されるのか

これまでの内容では、喫煙によるクロスの汚損は借主負担だとしてきましたが、それが長年住んでいるケースだとどうなるでしょうか。長年住んでいれば室内で喫煙をしていなくても、当然クロスが日で焼けてしまったり、ひび割れたり、浮いてきたりなどといった、いわゆる通常の使用に伴う損耗が発生しますので、結局クロスを貼り替えないといけない状況になります。

国交省のガイドラインでは減価償却の考え方を取り入れております。建物や設備、内装等の価値は年数が経過するにつれて減少していきます。すなわち同じクロスを汚した場合でも、1年住んでいた場合と10年住んでいた場合では当然負担する割合が変わるということです。

例え汚損の理由が喫煙だったとしても住んだ年数によって負担割合が変わります。

そのクロスの価値ですが、6年経過後には賃借人の費用負担が1円になる割合で定められています。例えば、6年の丁度半分の3年経過後には50%の負担割合になります。

以下の表で、経過年数と負担割合の表で6年経過後にゼロに近くなっているグラフが、

クロスの負担割合です。

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住宅:「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)のダウンロード - 国土交通省

 

 ヤニで汚れたクロスの貼り替え範囲

ヤニ汚れの場合は他の汚損とは違い、室内で吸っていればその吸っていた室内全体に汚れや臭いが付着するので1室単位(壁・天井)で負担割合を計算し請求されるのが妥当です。全体的にクロスの貼り替えを行うとなると金額的にもかなり高額になりますので、換気扇の下で吸う、ベランダで吸うなど、できる限り汚損の範囲を広げない為の工夫が必要です。但し、ベランダで吸う場合は、臭いが洗濯物に付くといった理由などで近隣からの苦情が出る可能性がありますので、家から少し離れたコンビニの喫煙スペースや公園などで吸うことでトラブルを回避できるかと思います。

 

6年住んでいれば請求はこないのか

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喫煙していたお部屋を退去しても、6年住んでいれば請求が全くないのかといえばそうではありません。あくまでクロスは減価償却を考慮しますが、減価償却の対象でない区分のものについては請求される可能性があります。以下が請求項目の例です。

  • クリーニング(※通常の清掃を超えるもの)
  • 消臭代
  • エアコンクリーニング(※エアコンが設備の場合)
  • 建具、ヤニ汚れ除去もしくは交換
  • 煙草によるフローリング等の焦げ跡の補修
  • その他、特約で定められている場合

 

 まとめ

今回は喫煙によるクロスの汚損について書きました。
結局のところ室内で吸っていていいことはありませんので、可能であれば家から少し離れた所で吸うのが良いでしょう。
まあ結構面倒くさいので、実際は割り切って家で吸い続けている方も多いみたいですけどね。

 

またお会いしましょう。
それではっ!!