みやへいの賃貸管理ブログ

大阪市の賃貸管理会社勤務のみやへいが日々の業務から得た知識や実体験をアウトプットするブログです。

賃貸管理会社の仕事内容とは、気になる年収など不動産管理業の実態

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どうもこんにちは!みやへいです。

私は大阪の賃貸管理会社に勤務しているのですが、
親戚や知人・友人から「みやへいはなんの仕事してるの?」って聞かれた際に、賃貸の管理会社に勤務していると答えると、その相手方は頭の上に「?」が浮かんでいるような感じで、多分どんな仕事内容かわかっていないんだろうなっていう反応が返ってきます。

仲介会社との区別がつきにくいのか、結局「不動産屋」という大ジャンルで一括りにイメージされてしまいがちですが、実際の仕事内容は仲介会社と重複する部分もありますが、多くは異なっており、業務内容は多岐にわたります。

今回はそんな、一般的にはあまり知られていない賃貸管理会社(不動産管理業)の業務内容の実態を紹介していきたいと思います。

※ここでは賃貸の管理に特化した記事を書いておりますので、分譲マンションの管理についてお知りになりたい方には参考にならないかと思います。

 

 

賃貸管理会社の仕事内容、不動産管理業の立ち位置

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不動産管理業を行うにあたっては、特に免許等は必要ありません。
一応、国土交通省が「賃貸住宅管理業者登録制度」という任意の登録制度を設けていますが必須の資格ではありませんので、登録していなくても誰でも不動産管理業を営むことができます。

不動産管理業はオーナーが自ら管理業を行う場合と、管理会社に業務を委託する場合があります。

オーナーが管理会社に委託する理由としては、

  • 物件の戸数が多い
  • 自宅から物件までが遠い
  • 本業がある(サラリーマン大家さんなど)
  • 入居者対応業務が煩わしい
  • 仲介会社とのコネクションが無い

などといった理由が挙げられます。
委託する際にはオーナーと管理会社で管理委託(受託)契約を締結し、
基本的には毎月オーナーから管理会社へ管理料を家賃の数%程度支払って業務を委託します。

[業務内容]入居者対応業務

賃貸住宅にお住まいの方と関わる業務です。
管理会社の規模によって、分業が進んでいる会社とそうでない会社とで一人あたりの業務の範囲は大きく変わります。


家賃管理

月々のお家賃等を入居者から集金します。管理会社で集金を行っている場合もあれば、オーナーへ直接入金、収納代行の会社に集金業務を委託しているパターンもあります。

滞納督促

入居者が期日までに家賃を支払っていない場合は、電話やメールなどで督促を行います。
最近では保証会社に加入している契約が多いので、保証会社が代位弁済(オーナーへ立替払い)を行って代わりに入居者へ督促を行うケースも増えてきました。

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 クレーム対応

賃貸管理の肝といえる部分です。入居者からの様々な要望に対して解決を図ります。
以下、よくあるクレームの一例です。参考にしてみてください。

  • 騒音問題(上下、隣の部屋がうるさいなど)
  • 設備の故障(給湯器、エアコンなど)
  • 水漏れ(天井からの漏水やトイレ、キッチンなど)
  • 家賃の減額交渉(インターネットで他の部屋が安くで募集されていたなど)
  • 清掃状況が悪い
  • 契約している駐車場に違う車がとまっている

退去立ち合い

退去されるお部屋の明け渡しの立ち合いを行います。
退去者から鍵の返却、退去の清算(原状回復費用やクリーニング代等)の有無などについて打ち合わせを行います。
通常の解約がほとんどですが、中には入居者の家賃滞納やトラブルなどで退去してもらうよう促して出ていってもらう場合もあります。

 

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契約の更新

賃貸借契約は1年契約や2年契約が一般的ですが、更新時に書面で一方的に通知する場合や、双方(オーナーと契約者)で書面に署名捺印を要する場合がありますので必要に応じて取り付け業務を行います。
更新料がない契約では、入居者へ更新の旨を通知せず自動更新にしている所も多く見受けられます。

 

[業務内容]入居促進、部屋付業務

管理している物件に空室があれば、空室をうめる為の募集活動を行います。
以下、部屋付けの為に行っている業務を紹介します。

広告、リーシング

中核となるのは、不動産流通機構(レインズ)というサイトへの登録、掲載です。
このサイトは宅建業者が不動産に関する情報を共有しているサイトで、空室情報の登録を行えば他の業者も情報の閲覧や物件の紹介、斡旋(あっせん)ができます。

他にも様々な募集活動を実施します。

  • ポータルサイト(スーモやホームズなど)への掲載
  • 自社ホームページへの掲載
  • SNSで配信(フェイスブックやインスタグラム等)
  • 物件に募集看板を設置
  • 近隣の仲介店舗へ協力依頼(訪問や資料FAXなど)
  • フリーペーパーへの掲載

内見希望者の案内

インターネットや現地看板を見て問い合わせがあれば、空室を案内することもあります。

原状回復、リフォームの手配

殆どの物件では、入居者が退去した後に内装の原状回復やリフォームを行います。
修繕する箇所を確認した後、協力業者に見積もりを依頼、見積書が届いたらオーナーへ提案し発注するといった流れです。
ハウスメーカー系列の管理会社や大手管理会社の場合は工事部門を設けている会社もあって、見積もりまでを自社で一貫して行える所もあります。

[業務内容]契約に関わる業務

空室に申し込みが入れば、契約締結に向けての業務が発生します。
管理会社の規模によりますが、この業務は分業制を取り入れている所が多いようです。

申込受付・審査

仲介会社から申し込みが入れば、仲介業者とのやり取りを行いながら、契約内容の確認や入居審査を行います。入居審査とは大きく分けると社内審査、オーナー審査保証会社の審査があります。

管理会社の立場としては、トラブルを起こしそうな入居者は極力避けたいので、慎重に審査を進めます。

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契約書作成、契約の締結

入居者審査が合格すれば、契約書を作成し仲介業者に郵送か訪問し届けます。
契約業務に付随して、火災保険の代理店を行っている場合は火災保険契約の締結、鍵の引き渡し、重要事項説明書の作成、保証委託契約(保証会社の契約)の締結、駐輪ステッカーの作成、お渡しなどの業務を行います。

[業務内容]建物管理・メンテナンス業務

建物を維持、管理する為に必要なメンテナンスや修繕等の提案、手配を行います。

設備点検

年に1回~数回、建物の維持に必要な点検、清掃や法定点検を行います。
建物の構造や規模によって、必須項目は変わりますが、主な点検内容は以下の通りです。

  • 消防設備点検
  • 貯水槽清掃
  • 水質調査
  • 定期清掃(日常清掃よりしっかりとした清掃)
  • 浄化槽の汲み取り、清掃
  • エレベーター保守点検
  • 特殊建築物定期調査
  • 機械式駐車場保守点検
  • 連結送水管耐圧試験
  • 雑排水管洗浄

小修繕

パッキン交換やドアの建付調整などの軽微な修繕を行います。

管理会社によっては工事部で修繕することや、外注しているところもあります。

日常清掃

日常清掃は建物の規模によって、月に何回入るかといった頻度が変わります。ほとんどの場合は協力業者に外注します。

設備点検後の是正箇所見積もり

例えば消防設備点検を実施して不備箇所があった場合は是正の見積書を作成しオーナーへ提案します。

 

[業務内容]オーナー対応業務

賃貸管理においては、入居申し込みにしてもリフォームにしても最終的にはオーナーに決定権がありますので、殆どのことはオーナーの了解なしに勝手に進めることができません。
オーナーは昔からの地主や投資家、医者など、性格も年齢も多種多様ですので、それぞれに合った提案をすることが求められます。

各報告

主に空室の募集状況や入居者クレームの対応などについて報告します。
特に水漏れなどの緊急時には即座に報告した方が良いです。
報告方法は電話やメールを希望するオーナーが多いですが、高齢のオーナーなどいまだにFAXを使っている方もおられます。
最近ではLINEでコミュニケーションを図っているオーナーも増えてきました。

募集条件提案

空室をうめる為の条件提案をします。
提案内容としては賃料、初期費用の減額や期間限定のキャンペーンの実施等があります。提案方法は電話でサクッと提案するケースもあれば、近隣の競合物件などの資料を用いて交渉することがあります。

 

リフォーム・リノベーションを提案

退去した部屋の原状回復リフォームやリノベーションを提案します。
リノベーションとは通常のリフォームと比べて大がかりなリフォームで、水回りをリニューアルしたり、間取りを変更したりすることを指します。リノベーションすることで築年経過による家賃の下落を食い止めることができます。

大規模修繕提案、設備リニューアル提案

建物の築年に合わせて、外壁塗装や屋上防水等の大規模修繕を提案します。上記のリノベーション同様に資産価値の下落を食い止めるという意味で設備のリニューアルや設置の提案をします。提案内容は色々ありますので以下ご

 

家賃の送金、収支明細書発行

入居者から回収した家賃をまとめてオーナーの口座に毎月大体同じ日付に送金を行います。送金日前後に収支明細書の作成、発行も行います。

 

管理会社の気になる年収、お給料は

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もちろん会社によって全然違いますが、会社は毎月安定してストック収益を得ておりますので良い意味で安定している所が多いです。
私は以前不動産の仲介会社に勤務していたこともありますが、その時は固定給+インセンティブで、インセンティブの割合が大きい為結構もらえる月もあればめちゃくちゃ少ない月もありました。
その点管理会社は基本的には給料の浮き沈みがそれ程激しくないです。

中途採用メインで求人している所が多いですが、経験者採用が目立ちます。
私みたいに仲介会社に勤めている人が安定を求めて転職してくる人が多いです。

気になる年収は20代、30代役職なしで平均大体350万円〜450万円前後、役職や資格手当などが付けば大幅に給料改善ができます。特に宅地建物取引士の資格は月1万円〜3万円程手当が付く会社が多いので長く勤めるのであれば早めに取得しておきましょう。

 

まとめ

今回は賃貸管理会社の仕事内容について記事にしました。
冒頭でもいいましたが、まだまだ実態を知らないという方もたくさんいらっしゃいます。

仲介業者で働いている方は、仲介業者より楽そうだなというイメージで管理会社に転職するパターンが多いですが、実際は管理会社もかなり業務量があるのと、クレームやオーナー対応などの対人関係のストレスも多く、早期に辞めていく方が多いのが原状です。

考え方ですが、オーナーさんや無職の方、学生等、本当に幅広い方とお話しする機会が多く、直接感謝する機会もも多いので、そういった意味でのやりがいはあります。

ではまたお会いしましょう!

 

↓仲介会社に勤務の方はこちらの記事も是非ご覧ください。

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