みやへいの賃貸管理ブログ

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分譲賃貸メリット・デメリットとは?賃貸管理のプロが解説

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どうもこんにちは!
大阪の賃貸管理会社に勤務しているみやへいです。

賃貸でお部屋探しをする際に、インターネットのポータルサイトで物件を調べていると、「分譲賃貸」と物件の見出しタイトルや備考欄などに書かれているのを目にしたことはないでしょうか。

分譲賃貸って聞くと、分譲なの?賃貸なの?と思われる方や、全然意味がわからない方も多いのではないかと思います。

今回はそんな分譲賃貸について書いていきたいと思います。

 

 

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そもそも分譲賃貸とは?一般の賃貸マンションとの違い

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まずはじめに分譲賃貸を説明する上で、分譲マンションとは区分所有のマンションのことを言います。

例えば、賃貸マンションは一棟丸ごと所有者が同じですが、分譲マンションの場合は101号室の102号室の所有者が別の人物というように、お部屋ごとに所有者が変わります。これが区分所有です。

そこで本題の「分譲賃貸」とは、分譲マンションの1室(持ち家)を賃貸として貸し出しするもののことを言います。別名「分譲貸し」なんかとも言ったりします。

何故、そんな分譲マンションが賃貸に出回っているかというと、
理由として最も多いのが、転勤などの事情でやむを得なく貸しに出すケースです。
ずっと住むつもりで購入したものの、不本意な転勤などで当分留守にしなければならない場合に、空き家にしておくのがもったいないので、その期間貸しに出す場合です。

その他には投資目的でマンションを購入して貸しに出している場合などがあります。

分譲賃貸のメリット・デメリット

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そんな分譲賃貸ですが、普通の賃貸マンションとどう違うのでしょうか。
普通の賃貸マンションに住むのと比較して、分譲賃貸に住むメリットとデメリットがありますので以下で解説していきます。

分譲賃貸に住むメリット

賃貸マンションの場合は、殆どの場合は収益目的で建築されております。
簡単にいうと、少ない支出でより多くの賃料収入を上げることがポイントになっています。

一方で、分譲マンションは安くても数百万円から、殆どの場合は数千万円と多額のお金を用意しなければいけないことから、一生住むつもりで購入する方も多く、その分賃貸マンションと比べるとハイグレードになっているという訳です。それが一番のメリットと言えるでしょう。

他にも以下のようなメリットがあります。

  • 防音性、耐震性など、構造がしっかりとしていることが多い
  • 室内の設備が充実していることが多い
  • 共用部の設備が充実していることが多い
  • 管理人が常駐している物件もある
  • 使い勝手のよい間取りが多い
  • 物件の持ち主が住んでいることが多い為、比較的マナーが良い
  • 定期借家契約でも問題がなければ家賃をお得に借りれる場合

 分譲賃貸に住むデメリット

私が思うに一番のデメリットはというと、全部がそうではありませんが物件のオーナーが素人(一般の会社員など)であるケースが多いので注意が必要です。

何かしらの理由で持ち家の1室だけを貸している場合が多く、他にマンションを所有している訳ではないので、不動産の契約に関する知識が乏しい場合が多いのと、専業で家主業をしている方は別ですが、主に会社員をしている場合などは水漏れやエアコン、給湯器不良などといった急なトラブルがあった場合に対応が遅れるなどといったことが考えられます。

不動産会社が窓口になっている場合や物件を幾つも所有しているオーナーなどは例外です。

以下、デメリットをまとめました。

  • 賃貸マンションと比べると流通が少ない
  • グレードが高い分全体的に家賃が高額な場合が多い
  • 定期借家契約で期限付きになっている場合が多い
  • 賃貸の契約と別にマンションの規約がある
  • オーナーが素人の場合が多い

分譲賃貸で多い定期借家契約とは

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普通の賃貸借契約の場合は、借主の居住環境を保護する為に正当な事由が無い限り貸主(オーナー)から借主に対して解約を申し入れることができません。
そうなってくると、転勤等で一時的に貸している人の場合、いざ戻ってきたい時に借りている人が入居している状態だと自分の家に住むことができず、結局別で家を借りなければならないなんていうようだと困ってしまいますよね。

そうならない為に、やむを得ない事情で持ち家を賃貸に出す場合は、
「定期借家契約」で契約する場合が多いのです。

定期借家契約とは、契約期間が決まっている契約のことで、原則は契約期間の満了と同時に賃貸借契約が終了となります。

例えば、定期借家2年の契約の場合、契約開始日から2年後が契約満了日となり、満了日が到来すると賃貸借契約は終了するというものです。簡単にいうと期限付きの契約です。2年経過しても双方の合意がある場合は期間を新たに設定して再契約をすることもあります。

入居する前には管理規約、使用細則を確認しておきましょう

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分譲マンションにはそれぞれ、管理規約や使用細則などといったマンションの独自のルールがあります。入居前には必ず目を通しておきましょう。

また、賃貸借契約の内容と管理規約の内容に相違がある場合があります。

以下のようなケースもありますので、注意しましょう。

ペット嫌いだからという理由でペット不可物件を探して分譲賃貸に入居したとしても、契約上はペット不可でもマンションの規約ではペットがOKというケース

一定の周期で居住者全員もしくは交代制で敷地のゴミ拾いや草むしりをしなければならない

共用部のゲストルームなどの施設の利用や駐車場の使用に関して、区分所有者は優先的に使用または契約ができるが賃貸で借りている場合は利用や契約ができない場合がある

 

 まとめ

今回は分譲賃貸について記事にしましたがいかがだったでしょうか。

分譲賃貸は一般の賃貸と比べてハイグレードで充実した設備だったり、しっかりとした構造で建築されているというメリットがある反面、素人オーナーの割合が多かったり、管理規則で縛られていたりするというデメリットもあります。

住めば快適な分譲マンションですが、トラブルに巻き込まれたり、後になってそんなの聞いてない、なんてことにならないように、契約前には以下を確認しておくことを強くおすすめしておきます。

  • オーナーが賃貸に出している事情、理由
  • 入居後に窓口になる会社がオーナーとの間に入るかどうか
  • 管理規約、使用細則を確認する
  • 慣習や独自のルールなどがあれば聞いて確認する
  • 管理人が常駐しているのであれば、事前に会話して情報を聞き出す
  • 部屋にある設備が壊れた際の責任の所在を明確にしておく

入居前に気になることを確認しておけば、入居後のトラブルも事前に回避できる可能性がグンとアップしますので、確認しておきましょう。

デメリットをできるだけ回避して、いい物件に出会えるといいですね。

それではまたお会いしましょう。ではっ!!

 

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