みやへいの賃貸管理ブログ

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賃貸の共益費(管理費)が高い?相場はいくら?そもそも共益費とは?

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どうも!大阪の賃貸管理会社勤務のみやへいです。

インターネットの不動産ポータルサイト(スーモやホームズなど)で物件を検索すると、
家賃の横に共益費(または管理費)が載っているかと思いますが、物件によって金額がばらばらで疑問に思ったことはありませんか?

例えば家賃6万円までで物件を検索したとして、
『59,000円で良い物件が見つかったーと思っても、よく見たら共益費が8,000円で合計すると67,000円になり、予算オーバーで諦めるしかなくがっかりした。』なんて経験はありませんか?

実際に世に出回っている賃貸物件の募集を見比べてみると、
家賃が同じでも共益費が10,000円の物件もあれば3,000円の物件もあるし、中には0円の物件も存在しており本当にばらばらです。

何故、たいして規模もグレードも変わらない賃貸物件でこのようなばらつきが出るのでしょうか。

今回はそんな共益費について、

  • 何故ばらつきが出るのか
  • そもそも共益費とは何なのか
  • 相場はどれぐらいなのか

などなど、疑問に答えていきたいと思います。

※賃貸物件向けに書いておりますので、分譲マンションの場合は参考にならないかと思います。

そもそも共益費、管理費とは?

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共益費(管理費)とは、主に物件の共用部分を維持管理する為にかかる費用のことです。
共用部分とは、エントランス、ロビー、エレベーター、駐車場、駐輪場、ごみ置き場などのことを指し、それぞれを維持していく為には様々なコストが必要になりますので、基本的にはそういった費用をまかなう為に共益費を徴収しています。

尚、共益費は基本的には物件のオーナーが徴収していますが、
その使い道には特段の決まりがありませんので、オーナーによって使い道が多少異なります。

共益費の具体的な使用例

共益費は具体的にどういったことに使われているのでしょうか。
具体例は以下の通りです。

  • 共用部の電気代、電球代
  • 共用部の清掃費用
  • ごみ収集費用(民間委託の場合)
  • エレベーターや貯水槽、機械式駐車場などの保守点検費用
  • 消防設備などの点検費用
  • 大規模修繕工事等の積み立て費用
  • 管理人の常駐、設置

共益費と管理費の違いとは

物件によって共益費と表記しているところもあれば、管理費という名目で表記している所もありますが違いはなんでしょうか。

結論から言うと、殆ど違いはありません。

Wikipediaでは以下の様に書かれています。

 共益費(きょうえきひ)とは、賃貸住宅、オフィスビル等の維持管理・運営において経常的に要する費用のうち、共用部分に係るものをいう。賃貸物件の場合、共益費と賃料は別個の存在であるが、実質的に賃料に相当する部分が含まれることが多いという。

出典: フリー百科事典『ウィキペディア(Wikipedia)』

管理費(かんりひ)とは、集合住宅ビル等における当該マンション・ビル等の建物の維持管理に充当される金銭である。

出典: フリー百科事典『ウィキペディア(Wikipedia)』

 上記の内容だけで見ると管理費の方が広い範囲を指していて、共益費は管理費の中の一部分みたいなニュアンスですが、実際はオーナー又は管理者が独自に使い分けているだけに過ぎません。

そして、管理費と共益費の両方がかかるケースが無いという現状を踏まえると、
物件探しの際の管理費と共益費はイコールで考えても問題ないでしょう。

共益費、管理費の相場は?

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賃貸マンションの場合は5%~10%程度が相場だそうです。

上記に当てはめると、賃料5万円の物件の場合は2,500円~5,000円、賃料10万円の物件であれば5,000円~10,000円が相場といえます。

また、エレベーターや機械式駐車場、管理人常駐などで維持コストが掛かっている物件に関しては、共益費が高くなる傾向にあり、逆に一戸建て賃貸や低層アパートなどは共益費が低くなることが多いです。

共益費、管理費にばらつきがある理由

冒頭が書いたように、共益費や管理費は物件によって金額がばらばらです。
同じような物件でも共益費0円の物件もあれば、10,000円の物件もありますが、実際は0円に設定している物件は家賃に組み込まれているだけで、たかだか表記の違いと考えて問題ないかと思います。

共益費0円だからといって、電球が切れても変えないとか、エレベーターの保守点検を全く行わないとか、そういうお話ではありませんよ。見せ方の違いだけです。

でも何故、表記を変えているのでしょうか。

理由① 募集の際、家賃を安く見せる為

募集の際、最近はインターネットサイトに掲載して入居希望者を募ることが殆どですが、共益費の設定を変えてお得に見せているパターンが存在します。

例えば、家賃が共益費と合わせて63,000円だったとしましょう。

  • 物件Aは家賃63,000円 共益費0円(賃料に含む)
  • 物件Bは家賃59,000円 共益費4,000円

だったら、なんとなく後者の方が安くみえませんか?

更にいえば、スーパーでお買い物をしていて、お目当ての商品が税込105円(税率8%)だったとすると、105円(税込)よりも98円(税別)の方が購買意欲がそそりますよね?

それと同じで、あえて共益費の内訳を上記の物件Bのように設定している場合もあります。

ポータルサイトで物件を探す際にも、賃料6万円以下で絞って検索すると、BはヒットしてAはヒットしないなんてことが起こりえます。

よって、トータルは同じ金額でも内訳を変えることによって、割安感を演出することができます。

理由② 敷金・礼金、仲介手数料等の金額を抑えることができる

物件を契約する際にかかる敷金・礼金、仲介手数料は、家賃の1ヶ月分とか家賃の2ヶ月分などといったように〇ヶ月単位で表記、募集することが多いので、共益費と家賃の割り振り次第で初期費用が変わります。

例えば、敷金も礼金も仲介手数料も家賃の1ヶ月分で、合計3ヶ月分が初期費用としてかかるとすると、

  • 家賃60,000円 共益費0円の場合は3ヶ月分だと18万円
  • 家賃55,000円 共益費5,000円の場合は3ヶ月分だと16.5万円

というように、月々の合計は同じ金額でも、家賃と共益費の割り振り次第で15,000円も金額に差が出ます。

当然、初期費用は安いほうが入居者獲得に繋がりやすいので、そういった意味でも内訳を変えている場合が存在します。

法人の社宅契約、家賃補助の関係で共益費の内訳を変えている契約も存在します

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企業から家賃補助を貰える入居者は、少しでも補助を多く受けるために共益費の内訳を変えてもらえないかと交渉してくるツワモノも存在します。

つまりどういうことかというと、法人によって家賃補助がでる基準はばらばらですが、よくあるパターンとして、家賃は補助の対象になるけど、共益費や管理費は入居者の自己負担になりますよ、と規定している企業が多いので、共益費が高い程、補助を受ける側(入居者)は損をすることになります。

 例えば、家賃補助が家賃の5割受けれて、共益費は全額自己負担という規定の法人があったとしましょう。
家賃10万円 共益費10,000円の物件で通常通り契約したとすると、家賃10万円の5割(50,000円)+共益費10,000円=入居者負担額60,000円ですが、仮に家賃11万円 共益費0円に内訳を変えたとすると家賃11万円の5割で、入居者負担額55,000円となり、後者に内訳を変えてもらった方が入居者にとっては断然お得ということになります。

会社から補助が出る方は交渉術のひとつとして覚えておいてください。

まとめ

今回は共益費、管理費について書きましたが、いかがだったでしょうか。

まとめると、

  • 共益費(管理費)とは、主に物件の共用部分を維持管理する為にかかる費用
  • 共益費と管理費にほとんど違いはない
  • 共益費の相場は家賃の5%~10%程度
  • 物件によっては意図的に共益費の内訳を変えている
  • 会社からの家賃補助をお得に受けれる裏技が存在する

 といった感じです。

これから物件を探す方は、今回の記事を参考にしていただければ
共益費に振り回されることがなくお部屋探しができるのではないのでしょうか。

賃料は総額で考えるが大事ですし、当然初期費用とのバランスも重要ですね。

それではまたお会いしましょう。

 

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